ในปี 2014 ศาลอุทธรณ์ในแคลิฟอร์เนียในกรณีของ Peake v. อันเดอร์วูด ให้บทเรียนว่าเหตุใดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ควรอ้างเหตุผลเรื่องการไม่เปิดเผยข้อบกพร่องโดยอ้างเหตุผลแบบเส้นผมบังภูเขาว่าการไม่เปิดเผย ขอบเขต ซึ่งมีการซ่อมแซมบ้านเมื่อรายงานการตรวจสอบทางกายภาพแสดงข้อบกพร่องประเภทเดียวกันในทรัพย์สิน
ผู้ขายได้ซื้อบ้านในปี 2550 และเป็นตัวแทนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในการทำธุรกรรม ผู้ขายขายบ้านหลังนี้ให้กับผู้ซื้อในอีกหนึ่งปีต่อมา และตัวแทนคนก่อนก็เป็นตัวแทนขายอีกครั้ง ผู้ซื้อเป็นตัวแทนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเธอเอง
สองปีหลังจากที่พวกเขาซื้อบ้าน ผู้ซื้อฟ้องหลายฝ่ายรวมถึงตัวแทนของผู้ขาย ผู้ซื้อกล่าวหาว่า “น้ำที่ขังทำให้ไส้เทียนไหลเข้าไปในฐานราก… ทำให้ฐานรากและโครงสร้างพื้นด้านในเสื่อมสภาพ” ผู้ซื้อกล่าวหาว่าเธอ “เพิ่งตระหนักถึงขอบเขตของ [water-intrusion] ความเสียหาย” หลังจากที่เธอซื้อบ้านและตัวแทนผู้ขายไม่ได้เปิดเผยปัญหานี้
ประเด็นสำคัญของข้อกล่าวหาของผู้ซื้อคือตัวแทนของผู้ขาย (I) ได้รับรู้ถึงความเสียหายจากน้ำที่ยังไม่ได้ซ่อมแซมและโครงสร้างพื้นทรุดโทรม ณ เวลาที่ทำการขายแต่ไม่ได้เปิดเผยข้อเท็จจริงเหล่านี้ และ (ii) รู้หรือควรรู้ แต่ล้มเหลว เพื่อเปิดเผยว่าการซ่อมแซมดำเนินการในทรัพย์สิน “ไม่เหมาะสมและไม่เป็นไปตามมาตรฐานและรหัสอาคารที่เกี่ยวข้อง” ผู้ซื้อกล่าวหาว่าความล้มเหลวนี้หมายความว่าตัวแทนของผู้ขายได้ฝ่าฝืนกฎหมายการเปิดเผยข้อมูลที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนีย โดยไม่ดำเนินการตรวจสอบที่มีความสามารถและขยันหมั่นเพียรตามประมวลกฎหมายแพ่งแห่งรัฐแคลิฟอร์เนียมาตรา 1102 และ 2079
ไม่นานหลังจากที่ผู้ซื้อยื่นคำร้อง ทนายความของตัวแทนของผู้ขายได้ส่งชุดการสื่อสารไปยังทนายความของผู้ซื้อเพื่ออธิบายข้อบกพร่องทางกฎหมายและข้อเท็จจริงของการเรียกร้องของผู้ซื้อต่อตัวแทนของผู้ขาย และสนับสนุนให้ทนายความปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านมาตรฐานการดูแลอสังหาริมทรัพย์ ทนายความของตัวแทนของผู้ขายเน้นย้ำว่าตัวแทนของผู้ขายได้ให้ข้อมูลทั้งหมดที่อยู่ในความครอบครองของเขาแก่ผู้ซื้อ รวมถึงเอกสารที่แสดงถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับพื้นผิวด้านล่าง และสังเกตว่าหน้าที่ตามกฎหมายของตัวแทนนั้นจำกัดอยู่เพียงการตรวจสอบด้วยสายตาเท่านั้น ที่ปรึกษาสำหรับตัวแทนของผู้ขายเตือนทนายความถึงหน้าที่ที่กำลังดำเนินอยู่ของเขาในการประเมินข้อดีของการเรียกร้องของผู้ซื้ออีกครั้ง และเตือนว่าหากผู้ซื้อไม่ยกเลิกการเรียกร้องของเธอ ตัวแทนของผู้ขายจะขอการลงโทษจากผู้ซื้อและทนายความภายใต้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของรัฐแคลิฟอร์เนียมาตรา 128.7
ประมาณหนึ่งปีหลังจากมีการยื่นเรื่องร้องเรียน ตัวแทนของผู้ขายได้ทำหน้าที่ผู้ซื้อและทนายความของเธอในมาตรา 128.7 คว่ำบาตร ตัวแทนของผู้ขายแย้งว่ากฎเกณฑ์ที่อ้างถึงซึ่งผู้ซื้อเรียกร้องความรับผิด (ประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 2079 และ 1102) กำหนดให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยเฉพาะข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ และปัญหาพื้นฐานที่ผุพังไม่ปรากฏให้เห็นในการตรวจสอบตามสมควร นอกจากนี้เขายังแย้งว่ากฎเกณฑ์ไม่ได้กำหนดให้ตัวแทนหรือนายหน้าของผู้ขายตรวจสอบตัวแทนของผู้ขายอย่างอิสระ
เพื่อสนับสนุนคำร้องของเขา เขาได้ยื่นคำชี้แจงการเปิดเผยข้อมูลการโอนตามกฎหมาย (TDS) สามหน้าซึ่งมอบให้กับผู้ซื้อระหว่างสัญญาซึ่งระบุว่าผู้ขายไม่ได้ตระหนักถึง “[f]ปัญหาการระบายน้ำ การระบายน้ำ หรือการให้คะแนน” บนทรัพย์สิน แบบฟอร์มนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าตัวแทนในนั้นทำโดยผู้ขาย ไม่ใช่ตัวแทนของผู้ขาย
ประการที่สอง ตัวแทนของผู้ขายได้ส่งสำเนาของรายการตรวจสอบการตรวจสอบด้วยภาพ ซึ่งระบุไว้ว่า “ดูการเปิดเผยเกี่ยวกับการอัปเกรดระบบระบายน้ำโดยเจ้าของเดิม” แบบฟอร์มรายการตรวจสอบนี้ยังระบุว่า “พื้นที่นุ่มในพื้นด้านล่างในห้องนอนเดียว” สุดท้าย แบบฟอร์มนี้ระบุว่า: “ดูรายงานการตรวจสอบที่ผ่านมา รายงานการอัปเกรดระบบระบายน้ำ และการทำงานโดยวิศวกรโยธา KENNETH DISCENZA [phone number] และการก่อสร้างพันธบัตร การปรับปรุงการระบายน้ำดำเนินการในสองโครงการที่แยกจากกัน”
สุดท้าย ตัวแทนของผู้ขายได้ยื่นหลักฐานว่าผู้ซื้อได้รับรายงานการตรวจสอบที่อ้างอิงข้างต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ครั้งก่อน ซึ่งเผยให้เห็นปัญหาและความทรุดโทรมมากมายในพื้นชั้นล่างของบ้าน
จากข้อเท็จจริงเหล่านี้ ศาลตัดสินว่าคำร้องเรียนของผู้ซื้อไม่มีสาระ และทั้งผู้ซื้อและทนายความของเธอต่างทราบดีถึงการขาดคุณธรรมอย่างที่สุดในการเรียกร้องต่อตัวแทนของผู้ขาย ศาลไม่ได้ให้ความสำคัญเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยกับข้อกล่าวหาที่ว่าไม่มีการแจ้งไปยังผู้ซื้อโดยเฉพาะว่าการซ่อมแซมทั้งหมด (กล่าวคือ การซ่อมแซมโครงสร้างพื้นด้านล่างที่ผุพัง) ไม่เสร็จสิ้นโดยเจ้าของคนก่อน ศาลอุทธรณ์สรุปอย่างรวดเร็วว่าข้อเท็จจริงที่ว่ามองไม่เห็นพื้นด้านล่างและสภาพที่แน่นอนนั้นไม่สามารถระบุได้อย่างสมเหตุสมผลในการตรวจสอบด้วยสายตา ด้วยเหตุนี้ นายหน้าจึงไม่ถูกตั้งข้อหาในการตรวจสอบเงื่อนไขเฉพาะนี้
ศาลกล่าวถึงคำกล่าวอ้างของผู้ซื้อว่าตัวแทนของผู้ขายกระทำการฉ้อฉลโดยไม่เปิดเผยความรู้ของตนเกี่ยวกับสภาพที่ไม่ได้รับการซ่อมแซมของพื้นด้านล่าง เป็นกฎหมายที่ตัดสินกันอย่างดีในแคลิฟอร์เนียว่าเมื่อผู้ขายทราบข้อเท็จจริงที่มีผลกระทบต่อมูลค่าหรือความน่าปรารถนาของอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก และทราบด้วยว่าข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่เป็นที่รู้จัก หรือ อยู่ในขอบเขตของความสนใจและการสังเกตอย่างขยันขันแข็งของผู้ซื้อตัวแทนของผู้ขายมีหน้าที่เปิดเผยให้ผู้ซื้อทราบ การไม่ทำเช่นนั้นอาจทำให้ตัวแทนของผู้ขายถูกเรียกร้องการฉ้อโกงได้
ศาลตั้งข้อสังเกตว่าแม้สมมติว่าตัวแทนของผู้ขายรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการซ่อมแซมที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์และขอบเขตของความเสียหายของพื้นด้านล่างมากกว่าที่เปิดเผยจริง ผู้ซื้อเองก็ได้รับแจ้งถึงสภาพที่ชำรุดของพื้นด้านล่างที่มีข้อบกพร่อง ผู้ซื้อทราบเกี่ยวกับปัญหาการระบายน้ำของทรัพย์สินและได้รับภาพเก่าของพื้นย่อยที่ผุพัง ข้อเท็จจริงเหล่านี้หมายความว่าผู้ซื้อได้รับแจ้งให้ตรวจสอบว่ามีการซ่อมแซมที่ยังเหลืออยู่หรือไม่หลังจากซ่อมแซมปัญหาการระบายน้ำแล้ว ศาลตัดสินว่าผู้ซื้อไม่มีเหตุผลที่จะสรุปว่าเป็นเพราะระบบระบายน้ำได้รับการซ่อมแซม นั่นหมายถึงการซ่อมแซมพื้นด้านล่างด้วย
ในท้ายที่สุด ศาลพิจารณาคดีได้ลงโทษผู้ซื้อและทนายความของเธอเป็นเงิน 60,000 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ตัวแทนของผู้ขายต้องจ่ายเพื่อปกป้องตัวเองในการดำเนินการดังกล่าว
กรณีนี้เป็นการเตือนโจทก์ที่กระตือรือร้นและทนายความของพวกเขาว่าพวกเขาจะถูกตั้งข้อหาเมื่อทราบสภาพความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เปิดเผยในรายงานการตรวจสอบที่ออกเมื่อหลายปีก่อนที่ผู้ซื้อจะซื้อบ้าน ศาลพบว่าข้อโต้แย้งของผู้ซื้อที่เธออาศัยการเป็นตัวแทนว่ามีการซ่อมระบบระบายน้ำซึ่งเทียบเท่ากับการทำงานที่บอกว่ามีการซ่อมแซมพื้นด้านล่างนั้นไม่สามารถป้องกันได้ กล่าวอีกนัยหนึ่ง สิ่งเหล่านี้เป็นข้อบกพร่องสองอย่างที่แตกต่างกัน และผู้ซื้อไม่สามารถอ้างว่าเธอถูกกล่อมให้เชื่อว่าข้อบกพร่องทั้งหมดได้รับการซ่อมแซมแล้ว
ในกรณีที่ไม่มีรายงานการตรวจสอบทางกายภาพก่อนหน้านี้ที่กล่าวถึงพื้นด้านล่างที่เน่าเปื่อยโดยเฉพาะ เราสงสัยว่าการอ้างอิงทั้งหมดเกี่ยวกับปัญหาการระบายน้ำและการซ่อมแซมจะสนับสนุนการพิจารณาของศาลว่าการร้องเรียนนั้นไร้สาระหรือไม่ ในขณะที่ปัญหาการระบายน้ำทำให้พื้นด้านล่างเน่า ผู้ซื้อจะได้รับการแจ้งเตือนให้ตรวจสอบพื้นด้านล่างหรือไม่ หากมีเพียงความรู้ก่อนหน้านี้เกี่ยวกับปัญหาการระบายน้ำก่อนหน้านี้ คำตอบนั้นไม่ชัดเจนนักและอาจเกี่ยวข้องกับประเด็นอื่นๆ เช่น ความซับซ้อนของผู้ซื้อและความสมเหตุสมผล ตัวอย่างเช่น การไม่จ้างคนตรวจบ้าน นั่นเป็นกรณีสำหรับวันอื่น
กรณีนี้เป็นเครื่องเตือนใจที่ดีให้ใส่ใจข้อเท็จจริงใด ๆ และทั้งหมดในรายงานการตรวจสอบใด ๆ ที่ดำเนินการกับทรัพย์สินอย่างถี่ถ้วน เนื่องจากข้อเท็จจริงในนั้นอาจส่งผลต่อหัวใจของการอ้างสิทธิ์ในการไม่เปิดเผยข้อมูล